Phần 1.
Triển vọng cho thị trường bất động sản Úc cho năm 2023 và hơn thế nữa là gì?
Đây là một câu hỏi phổ biến mà mọi người đang hỏi hiện nay khi thị trường nhà ở đã chuyển đổi từ giai đoạn bùng nổ bất động sản từng xảy ra trong một thế hệ đã trải qua vào năm 2020 -21 sang giai đoạn điều chỉnh của chu kỳ bất động sản có thể được mô tả chính xác nhất là đa tốc độ .
Sau khi đạt đỉnh vào tháng 5 năm 2022, Chỉ số giá trị nhà ở quốc gia của CoreLogic đã giảm -5,3% trong năm dương lịch 2022 và trong khi nhìn chung thị trường bất động sản Úc đang trong thời kỳ suy thoái, không phải tất cả các thị trường bất động sản của quốc gia đều bị ảnh hưởng như nhau.
Mỗi Bang đang ở giai đoạn riêng của chu kỳ bất động sản và trong mỗi thành phố thủ đô có nhiều thị trường với giá trị bất động sản giảm ở một số địa điểm và trì trệ ở những địa điểm khác và vẫn có những địa điểm mà giá trị nhà đất vẫn đang tăng.
Chỉ số giá trị gia đình mới nhất của CoreLogic đã ghi nhận tốc độ giảm mạnh cho đến tháng Hai.
Việc ổn định giá trị nhà ở trong tháng diễn ra đồng thời với mức cung được quảng cáo liên tục ở mức thấp và tỷ lệ thanh lý qua đấu giá tăng.
Phần tư trên của thị trường nhà ở thành phố thủ đô kết hợp đã thúc đẩy xu hướng ổn định của tháng này, tăng 0,1% trong tháng Hai.
Điều này thể hiện rõ nhất ở khu vực 1/4 khu vực trên của Sydney, ghi nhận mức tăng 0,7% về giá trị trong tháng.
Chỉ số khu vực kết hợp đã giảm -7,7% kể từ tháng 6 năm ngoái, so với mức giảm -9,7% của chỉ số thành phố thủ đô kết hợp, đạt đỉnh một chút vào đầu tháng 4 năm 2022.
Giá trị nhà ở trong khu vực vẫn cao hơn so với khi bắt đầu xảy ra COVID trên mọi thành phố thủ đô và khu vực rộng lớn còn lại của tiểu bang.
Khối lượng niêm yết hàng tuần tăng theo mùa trong bốn tuần kết thúc vào ngày 26 tháng 2, nhưng vẫn ở mức thấp so với các năm trước. Lưu lượng danh sách mới thấp hơn nhiều so với mức trung bình vào thời điểm này trong năm ở mỗi thủ đô lớn.
Khối lượng bán hàng ước tính tăng 39,4% trong tháng 2, tương đương với tháng 2 năm 2021 và năm 2020, mặc dù xuất phát từ mức cơ sở thấp hơn so với khi điều kiện thị trường mạnh hơn.
Rủi ro về nhà ở vẫn nghiêng về phía giảm giá, với một số yếu tố có thể gây ra sự sụt giảm giá trị gia tăng trở lại trong năm.
Khả năng thanh toán các khoản vay mua nhà hiện tại có thể gặp khó khăn trong năm nay do lãi suất tăng, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và chi phí sinh hoạt cao hơn. Nếu số lượng danh sách mới tăng lên trong khi nhu cầu của người mua không tăng, giá trị nhà ở có thể giảm.
Điều gì hiện đang xảy ra với giá trị tài sản ở Úc
Như bạn có thể thấy, trong khi giá trị ở các thành phố thủ phủ của chúng tôi tăng lên đáng kể, thì thị trường bất động sản khu vực thậm chí còn hoạt động tốt hơn trong thời kỳ bùng nổ bất động sản vừa qua.
Nhưng bây giờ chúng ta đang trong giai đoạn điều chỉnh của chu kỳ bất động sản và tổng giá trị bất động sản thấp hơn 8% so với mức cao nhất của chúng.
Đó không phải là sự sụp đổ của thị trường bất động sản - phải không?
Đó là một sự điều chỉnh có trật tự xảy ra sau khi giá nhà trên khắp nước Úc tăng vọt.
Đây là cách thị trường bất động sản Úc đối phó với lãi suất tăng:
Mặc dù có 10 lần tăng lãi suất (cho đến nay), thị trường bất động sản của Úc vẫn có khả năng phục hồi đáng kể.
Chu kỳ tăng lãi suất tiền mặt hiện tại đã gây ra sự sụt giảm lớn nhất và nhanh nhất về giá trị tài sản của Úc kể từ khi CoreLogic bắt đầu ghi lại dữ liệu vào những năm 1980.
Các thành phố thủ đô kết hợp từ đỉnh đến đáy giảm 8,6% (từ tháng 5 năm 2022 đến tháng 1 năm 2023) sau khi giá trị tăng đáng kể 26% trong khoảng thời gian từ tháng 9 năm 2020 đến tháng 4 năm 2022.
Tuy nhiên, một số thị trường đã bất chấp xu hướng giảm. Trong khi Sydney và Melbourne hứng chịu gánh nặng của việc giảm giá, các thành phố thủ đô khác phần lớn không bị ảnh hưởng.
Số lượng niêm yết thấp hơn (ít tài sản để bán hơn) đang giúp bảo vệ thị trường khỏi áp lực đi xuống hơn nữa.
Trong khi nhiều người lo ngại về một" Bức tường lãi suất cố định" phía trước, dữ liệu của RBA cho thấy phần lớn các khoản nợ thế chấp có thời hạn thay đổi. Nhiều người cũng đã trả quá nhiều cho các khoản thế chấp của họ trong chu kỳ lãi suất thấp.
Có thể sẽ có nhiều đợt tăng lãi suất phía trước, nhưng phân tích của chúng tôi cho thấy có thể có ánh sáng cuối đường hầm vì tốc độ giảm giá bất động sản đang chậm lại, giá chào bán đang giữ ổn định hoặc tăng và tỷ lệ bán đấu giá ổn định.
Khi lãi suất đạt đỉnh (và điều đó có thể không còn xa nữa) và khi lạm phát đạt đỉnh (và điều đó có thể đã xảy ra), niềm tin của người tiêu dùng sẽ quay trở lại và thị trường sẽ thiết lập lại khi một chu kỳ bất động sản mới bắt đầu.
Nhưng đừng mong đợi sự phục hồi nhanh chóng - giai đoạn tiếp theo của chu kỳ là giai đoạn ổn định.
Cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà của chúng tôi sẽ không có hồi kết và giá thuê sẽ tiếp tục tăng vọt trong năm nay .
CHỈ SỐ GIÁ CHÀO BÁN NHÀ MỚI NHẤT
Chúng tôi theo dõi giá nhà đất vì chúng là một chỉ số hàng đầu tốt cho thị trường bất động sản vì chúng phản ánh tâm lý của người bán và kỳ vọng của họ về giá trị tương lai của ngôi nhà của họ.
Khi chủ nhà chuẩn bị bán, họ thường nghiên cứu để xác định mức giá chào bán phù hợp, có tính đến các yếu tố như doanh số bán hàng gần đây trong khu vực, tình trạng của tài sản và xu hướng thị trường.
Do đó, giá chào bán có thể cung cấp một dấu hiệu sớm về cách thị trường đang hoạt động và hướng đi của nó và trong quá khứ đã được chứng minh là rất chính xác dẫn đến những thay đổi theo hướng giá trung bình trong một vài tháng.
Ngoài ra, nếu giá chào bán tăng, điều đó có thể cho thấy nhu cầu đang tăng, điều này có thể dẫn đến giá bán cao hơn trong tương lai.
Điều gì ở phía trước cho lãi suất?
Dựa trên dự báo của các ngân hàng lớn như Commonwealth Bank, có vẻ như lãi suất tại Úc có thể sẽ sớm giảm.
Những dự đoán này được đưa ra để đáp ứng chu kỳ thắt chặt lãi suất nhanh chóng gần đây do RBA thực hiện, mà một số ngân hàng tin rằng có thể tác động tiêu cực đến nền kinh tế bằng cách làm chậm tăng trưởng và tạo việc làm.
Trong khi hầu hết các ngân hàng tin rằng RBA sẽ ngừng tăng lãi suất vào tháng 5 năm 2023, thì Ngân hàng Commonwealth tin rằng lãi suất thậm chí có thể không đạt mức cao như vậy và việc cắt giảm lãi suất có thể được thực hiện sớm nhất là vào cuối năm nay.
Dự báo này dựa trên đánh giá của ngân hàng rằng lạm phát sẽ giảm nhanh hơn so với dự đoán, do đó giúp RBA có nhiều thời gian hơn trong việc hạ lãi suất để kích thích nền kinh tế.
Tuy nhiên, RBA không thực sự biết mình sẽ làm gì - họ quyết định mỗi tháng và có thể tiếp tục thực hiện chính sách hiện tại cho đến khi họ tin rằng nền kinh tế đủ ổn định để đảm bảo có sự thay đổi.
Tất nhiên, có thể các sự kiện không lường trước được, chẳng hạn như những thay đổi về điều kiện kinh tế toàn cầu hoặc tình hình chính trị trong nước, có thể ảnh hưởng đến các quyết định về lãi suất theo những cách khó dự đoán.
Dự đoán thị trường nhà ở Úc
Bây giờ tôi biết một số người mua tiềm năng đang hỏi:
Bây giờ khi sự bùng nổ đã qua, liệu thị trường bất động sản có sụp đổ vào năm 2023?
Rõ ràng là họ đã lắng nghe những người đầu cơ giá xuống, những người luôn nói với bất kỳ ai sẵn sàng lắng nghe rằng thị trường bất động sản sẽ sụp đổ, nhưng họ đã đưa ra cùng một dự đoán năm này qua năm khác và đã sai trong quá khứ và sẽ sai lần nữa thời gian này.
Có thể bạn cũng đã đọc những dự báo đó - bạn biết...rằng giá trị bất động sản sẽ giảm từ 20 đến 25%.
Trên thực tế... Giá bất động sản sẽ giảm 30% là tiêu đề cuối năm ngoái trên tờ Australian Financial Review của một nhà bình luận đáng kính, và ở đây ông ấy không nói về một phân khúc cụ thể của thị trường, mà là về "bất động sản Úc chợ".
Và anh ấy có lẽ không lấy làm vui mừng lắm khi thấy thị trường nhà ở của chúng ta kiên cường như thế nào
Thực tế là.... sự sụt giảm lớn như thế này chưa từng xảy ra trước đây.
Không phải trong thời kỳ suy thoái của những năm 1990, không phải trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và không phải trong thời kỳ thắt chặt tín dụng trong năm 2017-18.
Sự sụt giảm tồi tệ nhất trong thị trường bất động sản Úc nói chung là sau đợt siết chặt tín dụng vào năm 2016-2017 và khi có những lo ngại xung quanh những thay đổi được đề xuất đối với hướng tiêu cực trước cuộc bầu cử năm 2019.
Và tại thời điểm đó, mức giảm từ đỉnh đến đáy từ tháng 12 năm 2017 đến tháng 6 năm 2019 là 9,9%.
Và xem xét tình trạng hiện tại của nền kinh tế, sức khỏe tài chính và thị trường bất động sản của chúng ta, không có lý do đáng tin cậy nào để cho rằng sự sụt giảm nghiêm trọng này sẽ xảy ra ngay bây giờ
Rõ ràng là chúng ta đang chuyển sang giai đoạn tiếp theo của chu kỳ bất động sản, nhưng có cả những cơn gió ngược chiều và ngược chiều mà thị trường của chúng ta phải đối mặt
Điểm tích cực cho thị trường BĐS
1. GIẢM QUY MÔ HỘ GIA ĐÌNH
Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã quan sát thấy quy mô hộ gia đình trung bình giảm 1% kể từ đầu năm 2020, điều này góp phần làm tăng nhu cầu về nhà ở, bù đắp một phần tác động tiêu cực của việc giảm nhập cư trong đại dịch.
Nguồn: AMP, Bản tin RBA, tháng 3 năm 2023, dựa trên dữ liệu của ABS
2. NGƯỜI NHẬP CƯ TRỞ VỀ
Nhập cư thuần tăng lên 320.000 vào năm 2022, tăng từ mức chỉ 5.940 vào năm 2021, dẫn đến nhu cầu tăng thêm khoảng 125.000 nhà ở.
Nhập cư dự kiến sẽ vẫn mạnh vào năm 2023, tiếp tục góp phần vào nhu cầu nhà ở.
Nguồn: ABS, AMP
3. TỶ LỆ TRỐNG CHO THUÊ THẤP
Tỷ lệ trống cho thuê của thành phố thủ đô dưới 1%, thúc đẩy giá thuê tăng, điều này có thể thu hút nhiều nhà đầu tư hơn vào thị trường bất động sản.
4. HỖ TRỢ CỦA CHÍNH PHỦ
Các sáng kiến như lựa chọn cho người mua nhà lần đầu lựa chọn thuế đất ở New South Wales và các chương trình hỗ trợ khác của chính phủ đang thúc đẩy nhu cầu về bất động sản.
5. DANH SÁCH THẤP
Danh sách bất động sản hiện thấp hơn 25-30% so với một năm trước, điều này có thể góp phần vào sự phục hồi của giá bất động sản.
6. LÃI SUẤT
Có khả năng lãi suất đang ở hoặc gần mức cao nhất, điều này có thể hỗ trợ cho giá bất động sản.
7. TỶ LỆ THÔNG QUA ĐẤU GIÁ
Các tỷ lệ này đã được cải thiện từ mức thấp và thường tương quan với xu hướng giá bất động sản.
Những tiêu cực của thị trường bất động sản
1. TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC TĂNG LÃI SUẤT BIẾN ĐỔI
Tác động đầy đủ của việc tăng lãi suất có thể thay đổi có thể không được cảm nhận trong 2-3 tháng nữa, vì việc tăng lãi suất của RBA cần có thời gian để ảnh hưởng đến các khoản thanh toán thế chấp thực tế.
2. HẾT HẠN KHOẢN VAY LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH
Khoảng 880.000 khoản vay có lãi suất cố định sẽ hết hạn vào năm 2023, có khả năng đặt lại lãi suất thế chấp từ khoảng 2% xuống 5% hoặc 6%.
3. CÁC ĐỢT TĂNG LÃI SUẤT TRONG TƯƠNG LAI
Mặc dù một số nhà kinh tế tin rằng lãi suất sắp đạt đỉnh, nhưng những người khác dự đoán tỷ lệ tiền mặt có thể tăng trên 4%.
4. CÁC KHOẢN THANH TOÁN NỢ HỘ GIA ĐÌNH GIA TĂNG
Các khoản thanh toán này đã đạt mức cao nhất trong hơn một thập kỷ và việc tăng lãi suất hơn nữa có thể đẩy chúng lên mức kỷ lục, loại bỏ khoảng 5% dòng tiền hộ gia đình so với thu nhập.
Nguồn: ABS, BIS, AMP
5. ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XẤU ĐI
Tăng trưởng toàn cầu yếu hơn, lãi suất tăng và nhu cầu bị dồn nén cạn kiệt do đại dịch có thể dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và căng thẳng thế chấp hơn nữa ở Úc.
6. KHẢ NĂNG MUA NHÀ GIẢM
Mặc dù có khả năng dừng tăng lãi suất, nhưng khả năng mua nhà vẫn bị ảnh hưởng, đặc biệt đối với những người có khoản tiền gửi 20% và thu nhập toàn thời gian trung bình.
Chúng ta đã chạm đáy chưa?
Hiện tại, có vẻ như thị trường nhà ở của chúng ta đang tìm kiếm mức sàn khi “giá chào bán” đang tăng lên trên khắp đất nước, tốc độ giảm giá nhà đang giảm ở một số khu vực, trong khi giá nhà trung bình đang tăng ở các địa điểm khác, đặc biệt là Sydney.
Nói cách khác, thị trường bất động sản đang làm những gì nó luôn làm – nó đang vận hành theo các chu kỳ thị trường được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như lãi suất, niềm tin của người tiêu dùng, cung và cầu, điều kiện kinh tế và chính sách của chính phủ.
Nhưng như bạn có thể thấy, từ biểu đồ sau, trong những năm qua, sự bùng nổ bất động sản lớn trong thời kỳ suy thoái tiếp theo là nhỏ, tỷ lệ thuận với sự tăng giá trước đó.
Lãi suất chắc chắn đã tăng, nhưng chúng chỉ là một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà.
Để thị trường bất động sản "sụp đổ", phải có một số lượng lớn người bán bị ép buộc và không ai ở phía bên kia của giao dịch mua tài sản của họ, nghĩa là họ phải cho đi tài sản của mình với mức chiết khấu rất đáng kể.
Hãy nhớ rằng những người bán nhà cũng là những người mua nhà – họ phải sống ở một nơi nào đó và lý do duy nhất khiến họ buộc phải bán và từ bỏ căn nhà của mình là nếu họ không thể trả nợ thế chấp.
Điều này xảy ra khi:
Mức độ thất nghiệp cao - ngày nay bất kỳ ai muốn có việc làm đều có thể kiếm được việc làm.
Chi phí thế chấp (lãi suất) tăng cao - mặc dù lãi suất tăng, nhưng họ chỉ giống như bạn để đạt được mức trước đại dịch vài năm trước và người đi vay có thể đối phó khi đó.
Chắc chắn, những gì xảy ra tiếp theo với thị trường bất động sản của chúng ta sẽ được định hình một phần bởi tốc độ và mức độ thắt chặt lãi suất hơn nữa, nhưng như bạn sẽ đọc bên dưới, vẫn còn nhiều yếu tố tích cực củng cố thị trường nhà đất của chúng ta, điều đó có nghĩa là sự sụp đổ của bất động sản mà những Người bi quan về bất động sản được dự đoán là không thể xảy ra.
Và chúng tôi biết từ lịch sử gần đây rằng cả ngân hàng, chính phủ của chúng tôi hay RBA đều không muốn chứng kiến sự sụp đổ của thị trường nhà đất và họ muốn hỗ trợ những người nắm giữ thế chấp hơn là tiếp quản nhà của họ.
Tổng giá trị thị trường bất động sản nhà ở của Úc hiện trị giá 9,7 nghìn tỷ đô la sau khi tăng trưởng với tốc độ hàng năm nhanh nhất được ghi nhận vào năm 2021.
Giá bất động sản nhà ở đã tăng 23,7% cho đến năm 2021, có nghĩa là tổng giá trị tài sản của chủ sở hữu bất động sản đã tăng thêm 2 nghìn tỷ đô la chỉ trong một năm!
Và mặc dù nhiều chủ sở hữu nhà và nhà đầu tư bất động sản đã vay nợ nhiều hơn, nhưng tổng số dư nợ đối với bất động sản nhà ở ở Úc là 2,1 nghìn tỷ đô la - mặt khác, thị trường nhà ở "tổng thể" của Úc có tỷ lệ cho vay rất thấp (23%). đến Tỷ lệ giá trị.
Dự báo dân số
Mức tăng dân số của Úc được dự đoán sẽ quay trở lại khoảng 355.000 người vào năm 2024/25, trước khi giảm xuống còn khoảng 330.000 người mỗi năm vào năm 2032 phù hợp với mức giảm gia tăng tự nhiên.
Tốc độ tăng dân số sẽ dao động trong thập kỷ tới và được thúc đẩy bởi ba nhóm,
thế hệ bùng nổ trẻ em (sinh 1946-1964: 58 - 76 tuổi),
thế hệ thiên niên kỷ (sinh 1981-1996: 26 - 41 tuổi) và
thế hệ tiền thưởng sinh con (thế hệ Z bị tụt lại: sinh 2006 - 2021)
Và chúng ta sẽ không xây đủ nhà ở...
Dữ liệu mới từ Cục Thống kê Úc (ABS) cho thấy các phê duyệt đã giảm 9% vào tháng 11 năm 2022, với mức hiện tại thấp hơn khoảng 15% so với 12 tháng trước (mức thấp nhất kể từ tháng 6 năm 2020, không bao gồm tháng 1, đã bị hạ thấp một cách giả tạo do tác động của sóng Omicron ban đầu).
RBA DỰ BÁO KINH TẾ
Trong Tuyên bố về chính sách tiền tệ tháng 11, RBA đã điều chỉnh tăng dự báo lạm phát và thất nghiệp, đồng thời điều chỉnh hạ dự báo tăng trưởng kinh tế của Úc.
RBA nhận thấy lạm phát đạt đỉnh 8,0% trong quý 4 năm 2022 (tăng so với dự báo trước đó là 7,8%) trước khi giảm xuống 4,7% vào năm 2023 và 3,2% vào năm 2024.
RBA dường như không nghĩ rằng đôi khi lạm phát sẽ giảm xuống trong phạm vi mong muốn từ 2 đến 3%, cho thấy rằng nó sẽ không tăng mạnh lãi suất như một số ngân hàng trung ương ở nước ngoài.
RBA đã để ngỏ các lựa chọn của mình, nói rằng:
"Quy mô và thời điểm tăng lãi suất trong tương lai sẽ tiếp tục được xác định bởi dữ liệu sắp tới và đánh giá của Hội đồng quản trị về triển vọng lạm phát và thị trường lao động."
Tỷ lệ tiền mặt sẽ tăng cao đến mức nào vẫn là một vấn đề gây tranh cãi.
Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) bắt đầu tăng lãi suất chính thức vào tháng 5 và đã thực hiện các đợt tăng gấp đôi liên tiếp kể từ tháng 6, tuy nhiên 2 lần tăng lãi suất gần đây nhất là 0,25%.
Tuy nhiên, lãi suất có thể sẽ tiếp tục tăng thêm một hoặc hai lần nữa để kiềm chế lạm phát, với thước đo cốt lõi mà RBA theo dõi sát sao nhất dự kiến sẽ đạt đỉnh 6,5% vào tháng 12.
Phản ánh dự báo tăng trưởng kinh tế chậm hơn, RBA đã nâng cấp dự báo tỷ lệ thất nghiệp, hiện đang kỳ vọng tỷ lệ thất nghiệp sẽ tăng lên tới 4,5%.
Phát biểu trước một ủy ban quốc hội ở Canberra, Thống đốc Ngân hàng Dự trữ Philip Lowe nói rằng ông sẽ không ngạc nhiên nếu giá nhà giảm 10% do lãi suất cao hơn.
Bây giờ, đó không phải là một dự đoán tồi tệ như những người bi quan về tài sản vĩnh viễn đưa ra và theo quan điểm của tôi thì thực tế hơn nhiều.
Trên thực tế, chúng tôi gần như ở đó ngay bây giờ!
Tiến sĩ Lowe nói rằng RBA không dự báo rõ ràng về giá nhà và ông lưu ý rằng giá trị nhà đã tăng 25% trong hai năm qua: mà theo ông là “Mức tăng rất, rất lớn”.
“Tôi sẽ không ngạc nhiên – và đây không phải là một dự báo – nhưng tôi sẽ không ngạc nhiên nếu giá giảm tổng cộng 10%. Và ngay cả khi họ đã làm điều đó, họ vẫn tăng 15% trong ba năm. Chúng tôi không muốn dự báo giá nhà đất vì điều đó rất, rất khó thực hiện, nhưng khi lãi suất tăng hơn nữa và chúng sẽ còn tăng nữa, tôi cho rằng thị trường nhà đất sẽ tỏa nhiệt nhiều hơn và giá sẽ giảm hơn nữa ."
Tiến sĩ Lowe nói thêm rằng Ngân hàng Dự trữ không đổ lỗi cho các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở của Úc:
“Việc người Úc phải trả giá cao cho nhà ở không liên quan đến (lãi suất) trong một thời gian dài. Tiến sĩ Lowe nói: Chính những lựa chọn mà chúng ta đã thực hiện với tư cách là một xã hội đã khiến giá nhà ở của chúng ta tăng cao. Ông nói: “Và giá nhà ở cao không phải do chi phí xây dựng cao, mà là do giá đất cao trong mỗi ngôi nhà của chúng ta. “Và tại sao chúng ta có giá đất cao? Vì những lựa chọn của chúng ta về thuế, những lựa chọn của chúng ta về phân vùng và thiết kế đô thị. “Thực tế là hầu hết chúng ta đã chọn sống ở những thành phố tuyệt vời trên bờ biển. Và rằng chúng tôi muốn có một khối đất. Chúng tôi không muốn sống ở mật độ cao, và chúng tôi đã chọn là một xã hội không đầu tư vào giao thông vận tải. “Vì vậy, tất cả những điều đó hoặc đã làm giảm nguồn cung đất có vị trí tốt, và vì vậy chúng ta có giá đất cao dẫn đến giá nhà ở cao. Lãi suất đã ảnh hưởng đến chu kỳ, nhưng không ảnh hưởng đến cấu trúc.”
ĐIỀU GÌ VỀ CĂNG THẲNG THẾ CHẤP?
Mô hình RBA gần đây cho thấy rằng nhìn chung, phần lớn các hộ gia đình thế chấp có lãi suất thay đổi có khả năng quản lý tốt các khoản thanh toán khoản vay tối thiểu cao hơn nếu tỷ lệ tiền mặt của RBA tăng thêm 1% lên 3,60%.
Phân tích cho thấy các hộ gia đình sẽ có thể vượt qua tỷ lệ tiền mặt RBA là 3,6% mà không gây ra bất kỳ lo ngại nào về ổn định tài chính.
Tất nhiên, liệu tỷ lệ tiền mặt có cần đạt đến mức đó hay không sẽ phụ thuộc vào triển vọng lạm phát và cách các hộ gia đình phản ứng với tỷ lệ cao hơn – họ rút tiền tiết kiệm tích lũy ở mức độ nào và/hoặc giảm tiêu dùng thực tế.
Các hộ gia đình sẽ đáp ứng các khoản thanh toán thế chấp tối thiểu cao hơn bằng cách rút bớt khoản dự phòng tiết kiệm, hoặc cắt giảm chi tiêu thực tế không thiết yếu.
95% người vay có lãi suất thay đổi theo chủ sở hữu là chủ sở hữu vẫn sẽ phải đối mặt với việc giảm dòng tiền tự do, với mức giảm như vậy là lớn đối với khoảng 50% người vay.
Mặt khác, rõ ràng là khoảng một nửa số hộ gia đình là chủ sở hữu kiêm người ở có tỷ lệ thay đổi có bộ đệm lớn - 55% sẽ không sử dụng hết bộ đệm trong ít nhất hai năm ngay cả khi các khoản hoàn trả tối thiểu cao hơn nếu họ chọn duy trì chi tiêu không thiết yếu.
Mặt khác, 30% sẽ cạn kiệt bộ đệm với các khoản hoàn trả tối thiểu cao hơn trong vòng sáu tháng nếu họ duy trì chi tiêu không thiết yếu ở mức hiện tại.
Tôi biết các phương tiện truyền thông đầy rẫy những câu chuyện về căng thẳng thế chấp dẫn đến nhóm 'những người tiêu cực' thường xuyên nói rằng điều này sẽ dẫn đến việc buộc phải bán và đẩy thị trường bất động sản của chúng ta đi xuống.
Tuy nhiên, tôi tin rằng điều này khó xảy ra vì một số lý do:
Lãi suất cuối cùng sẽ chỉ cao hơn một chút so với trước khi xảy ra đại dịch và khi đó chúng tôi không gặp rắc rối với căng thẳng thế chấp.
Các ngân hàng tỏ ra thận trọng và bất kỳ ai đi vay trong vài năm qua đều phải kiểm tra khả năng trả nợ dựa trên giả định rằng nó sẽ tăng ít nhất 2,5% nếu không muốn nói là 3%.
Người Úc đã tích lũy được một khoản tiết kiệm chiến tranh đáng kể trong các tài khoản bù đắp của họ và hơn một nửa số người nắm giữ thế chấp đã trả khoản thế chấp của họ trước nhiều tháng.
Một nửa số chủ nhà ở Úc hoàn toàn không mắc nợ, trong khi hầu hết những người mua bất động sản trong vài năm qua đã có vốn chủ sở hữu đáng kể, các nhà đầu tư đang nhận được tiền thuê nhà cao hơn trong khi chủ nhà nhận được tiền lương cao hơn.
Nền kinh tế của chúng ta đang phát triển mạnh mẽ và bất kỳ ai muốn có việc làm đều có thể kiếm được việc làm – lạm phát và lãi suất cao là mối lo ngại khi tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và mọi người không thể trả các khoản thế chấp của mình, nhưng hiện tại không phải vậy.
Thị trường bất động sản nhà ở của Úc quá lớn để có thể thất bại - cả ngân hàng đều không muốn giá trị tài sản giảm xuống - điều đó không thực sự mang lại lợi ích cho họ.
Tôi đã giải thích mô hình của RBA vào tháng 10 năm 2022 cho thấy rằng hầu hết các hộ gia đình ở Úc sẽ có thể vượt qua tỷ lệ tiền mặt của RBA là 3,6% mà không gây ra bất kỳ lo ngại nào về ổn định tài chính.
Комментарии